中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 王立新 当前，各地正在编制“十五五”时期经济社会发展规划，推动城市高质量发展成为重要议题之一。在扩大内需、消费升级、城市更新等政策引导下，各地要回答跟随城市内涵式发展的基本问题。大城市的发展如何从“量的积累”走向“质的飞跃”？笔者认为，产城融合是一个重要的抓手。发挥商业地产的变革力量，推动产业新业态与城市功能空间深度融合，将为城市高质量发展注入新动能。在推广过程中在工业与城市人的共同发展下，商业地产不断变革、重演。如今，其主攻方向转向“空间功能复合化、硬件设施智能化、生态服务专业化、绿色标准高端化”的城市载体，并具有三个新角色。 ‌角色一：产业创新“加速器”。当前，商业地产正与产业改造升级的需求产生共鸣，驱动其功能迭代，满足新兴产业的多样化需求。一方面，近年来，战略性新兴产业大力发展，生物医药、低空经济、新能源汽车等产业规模持续增长，直接带动研发实验室、特色产业园、工厂建设等航天载体定制需求大幅增长。商业地产经营者必须大胆抓住这波新需求，充分发挥自身优势，加快构建能够满足此类行业需求的商业模式，助力相关行业落地。另一方面，数字经济基础设施规模扩张，带动数据中心、计算中心、智慧生态办公等新型基础设施需求大量涌入。这将导致相关房地产投资规模大幅增加，甚至达到万亿人民币。这是不断上升的市场中的巨大商机。例如，开发商在建设写字楼时，应放弃传统的办公业态设计理念，根据客户需求打造“研发+试点+展示”的三合一空间。还可以加强与当地相关部门的联系，打造一站式服务平台，涵盖从最基本的金融服务到商业金融服务。以全面的IT支撑、更加个性化的增值服务、提升运营服务软实力。 ‌角色二：融合多种业态的“商业实体”。过去，商业地产的主要业务模式是建造、出租和出售房屋。如今，这种发展模式已经很难适应市场需求。随着智慧城市、城市群、经济圈发展进入新阶段，从小城市到覆盖多个城市的经济带的发展潜力，取决于“智慧”的融入程度。就此而言，更具市场竞争力的商业地产项目是包含多种业态、具备智慧基础设施的综合性“商业实体”。要求开发商根据城市发展脉络调整布局和业态结构，获得与城市发展相同的其他需求机会。结合区域产业特点，破除传统商业地产的单一功能模式，走与智慧城市相适应的多功能发展道路。比如要素配置、产城人员融合等方面。作用三：城市更新的“新引擎”。大城市、特大城市的高质量发展离不开城市更新的支撑。城市更新不仅改善人居环境，而且担负着稳增长、扩内需、促转型的重要任务。这项工作的开展离不开商业地产的协助。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约为20万亿元。在低效土地、旧厂房、旧建筑的再生过程中，城市更新的主要逻辑应该是着力打造“文化+科技+产业+商业+”等多种业态融合，构建城市新生态。例如，参与城市更新的主体应推广绿色、低碳、智慧新产品的应用，重新开发城市商业消费空间（如街道主题、艺术展览、零售融合空间），促进城市产业、技术和经济发展方式深度融合、经济发展。当然，将文化、商业、旅游、特色产业融入商业地产并非易事。大型潮汐公寓、沉浸式体验区、过于同质化的写字楼。这种同质化的城市更新不一定能带来价值提升。因此，开发商需要思考采取什么样的策略和商业模式来整合这些资源，以保证商业运营的完整性和秩序。打造房地产生态链，发展具有产业区域特色的生态协同。这既是一个问题，也是一个商机。值得庆幸的是，REITS等金融工具的演变为商业地产融资渠道开辟了新的渠道，为其提供了创新支撑。同时，笔者也希望未来能够有更多的资金盘活存量，让商业地产更好地释放城市更新“新引擎”的动力。接下来，在新城市建设中，商业地产需要以创新驱动，以绿色节能为重点，以与城市产业配套规划为基础，提升运营能力，创新服务模式，为产城融合注入长效动力，激发经济活力。